जब कोई भारत में अचल संपत्ति का उल्लेख करता है तो भूमि को सबसे अच्छी तरह से परिभाषित किया जा सकता है, वह केवल उसी चीज़ के बारे में सोचता है जिसे वह भौतिक रूप से देख सकता है, जैसे कि निर्माणाधीन घर, कार्यालय, मॉल या फ्लैट। भूमि, जिस पर अन्य सभी मूल्यवान संपत्ति आधारित है, विरोधाभासी रूप से, अक्सर किसी गंभीरता के साथ चर्चा के लिए नहीं लाई जाती है। इसे आम तौर पर एक जटिल, अपारदर्शी या यहां तक कि पूरी तरह से सट्टा क्षेत्र माना जाता है, जिससे यह रियल्टी के लिए सबसे कम समझा जाने वाला बाजार बन जाता है।हालाँकि, भारत में शहरीकरण के अगले चरण में, भूमि धीरे-धीरे सबसे मूल्यवान रियल्टी संसाधनों में से एक के रूप में उभर रही है। यह भारतीय शहरों की योजना और विकास का परिणाम है।भूमि इमारतों से भिन्न व्यवहार क्यों करती है?भूमि को गलत समझे जाने का मुख्य कारण यह है कि भूमि सुधारों से बहुत अलग व्यवहार करती है। सुधारों का मूल्य कम होता है, रखरखाव की आवश्यकता होती है, टूट-फूट का खतरा होता है, किरायेदारों पर निर्भर रहना पड़ता है और डिजाइन के अप्रचलन तथा बाजार चक्र के प्रति संवेदनशील होते हैं। उनका मूल्य नकदी प्रवाह और अधिभोग से अटूट रूप से जुड़ा हुआ है। भूमि का मूल्यह्रास नहीं होता. इसका मूल्य रखरखाव या किराये की आय से नहीं, बल्कि स्थान, अनुमत उपयोग और भविष्य की प्रासंगिकता से जुड़ा है। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि ये कारक अकेले बाजार की भावना के बजाय बड़े पैमाने पर सरकारी नीति से प्रभावित होते हैं। जैसे-जैसे शहर बाहर की ओर और ऊपर की ओर बढ़ते हैं, वह भूमि जो कभी परिधि पर होती थी, अक्सर खुद को शहरी गतिविधि में केंद्र में पाती है। यह अंतर भूमि को मौलिक रूप से अलग धन-निर्माण संपत्ति प्रदान करता है, जो तिमाही प्रदर्शन के बजाय लंबी समयसीमा और संरचनात्मक बदलावों पर काम करती है।भारत के शहर नीति संचालित हैंसदियों से व्यवस्थित रूप से विकसित हुए कई वैश्विक शहरों के विपरीत, भारतीय शहर काफी हद तक नीति-संचालित हैं। यह सरकारें ही तय करती हैं कि शहरों का विस्तार कहां होगा, किन गलियारों को प्राथमिकता दी जाएगी, विकास कितना सघन हो सकता है और विशिष्ट क्षेत्रों में किस प्रकार की गतिविधियों की अनुमति है। फिर इन निर्णयों को मास्टर प्लान, ज़ोनिंग विनियमों, बुनियादी ढाँचे के ब्लूप्रिंट और दीर्घकालिक रणनीतियों में शामिल किया जाता है जो अक्सर 10 से 20 साल आगे की होती हैं। जब ऐसी योजनाएं कागज से क्रियान्वयन की ओर बढ़ती हैं, तो जमीन की कीमतें आमतौर पर सबसे पहले प्रतिक्रिया देती हैं। जब तक निर्माण गतिविधि दिखाई देने लगती है, तब तक भूमि मूल्य प्रशंसा का एक महत्वपूर्ण हिस्सा पहले ही घटित हो चुका होता है। इस प्रकार शहरी विकास की पहचान करने वाले विकास के पैटर्न को आकार देने में भूमि की समझ नीति की समझ से अविभाज्य है।ज़ोनिंग: भूमि मूल्य का अटल निर्धारकभूमि के सर्वाधिक उपेक्षित पहलुओं में से एक है ज़ोनिंग। ज़ोनिंग यह निर्धारित करती है कि भूमि के एक टुकड़े पर कानूनी रूप से क्या बनाया जा सकता है। कृषि भूमि आमतौर पर सीमित उपयोग की अनुमति देती है और इसलिए उसका मूल्य कम होता है। वाणिज्यिक, आतिथ्य, या मिश्रित-उपयोग ज़ोनिंग उच्च आर्थिक गतिविधि और राजस्व क्षमता की अनुमति देता है। जब भूमि ज़ोनिंग की एक श्रेणी से दूसरी श्रेणी में स्थानांतरित हो जाती है, तो वास्तव में कुछ भी बनने से पहले अक्सर मूल्य में तत्काल वृद्धि होती है। उन्होंने कहा, इस तरह का बदलाव अटकलों का विषय नहीं है। इसके बजाय, यह प्रशासनिक है: भूमि अधिक उपयोगी, अधिक लचीली और डेवलपर्स और संस्थानों के लिए कहीं अधिक आकर्षक हो गई है, क्योंकि नियम बदल गए हैं। ज़ोनिंग अपग्रेड शायद भारतीय शहरों में भूमि मूल्य पुनः-रेटिंग का सबसे शक्तिशाली ट्रिगर है।एफएआर और विकास क्षमता को समझनाज़ोनिंग से बहुत संबंधित, एफएआर: फ़्लोर एरिया अनुपात भी है, जो उस मात्रा का वर्णन करता है जिसे किसी विशेष भूखंड पर बनाया जा सकता है। एक ही स्थान पर स्थित समान आकार के दो भूखंडों का मूल्य बहुत अधिक हो सकता है यदि उनमें से एक दूसरे की तुलना में अधिक ऊंचे निर्माण की अनुमति देता है। जैसे-जैसे शहर सघन होते जाते हैं, सरकारें प्रमुख सड़कों, पारगमन गलियारों और शहरी केंद्रों पर एफएआर बढ़ाती हैं। इस तरह के बदलावों से भूमि मालिकों को उनकी भूमि की विकास क्षमता में वृद्धि करके सीधे लाभ होता है। मूल्य का यह सृजन एक ईंट रखे जाने से पहले ही हो जाता है, जिससे इस तर्क को बल मिलता है कि भूमि को मुख्य रूप से योजना संबंधी निर्णयों से लाभ होता है।हमने भारत वेल्थ ग्रुप में ध्रुव सरकार से बात की, जो निवेशकों के लिए एफएआर स्तर पर रणनीतिक खुफिया जानकारी तैयार करते हैं और उन्होंने कहा, “एफएआर को भूमि के दर प्रवर्धक के रूप में सोचें। अतिरिक्त एफएआर केवल तभी उपलब्ध होता है जब कोई भूमि का टुकड़ा भूमि तक पहुंच, सड़क की चौड़ाई आदि जैसे प्राधिकरण मानदंडों को पूरा करता है। उन्होंने उल्लेख किया है कि कैसे अयोध्या में, एक निवेशक जिसने बनारस कनेक्टिंग रोड पर उनके साथ पैसा लगाया था, उसे 8.75 एफएआर की मंजूरी मिल गई, जिसने मूल रूप से निवेशक को जमीन पर 8.75X क्षेत्र बनाने और बेचने की अनुमति दी, इस प्रकार केवल रिटर्न के आधार पर गुणा किया गया और एफएआर दस्तावेज़ में वृद्धि पर मंजूरी दी गई। एफएआर और निवेश की सरल समझ कई गुना बढ़ गई। यह एफएआर की शक्ति है।”बुनियादी ढाँचा: स्थायी मूल्य गुणकबुनियादी ढांचे का समर्थन करना एक और महत्वपूर्ण तत्व है जो भूमि के अर्थशास्त्र को बदलता है। सड़कें, हवाई अड्डे, मेट्रो लाइनें और रिंग रोड कनेक्टिविटी प्रदान कर सकते हैं; इसके अतिरिक्त, वे भूमि का उपयोग हमेशा के लिए बदल देते हैं। चौड़ी सड़क दृश्यता, कनेक्टिविटी और व्यावसायिक व्यवहार्यता में सुधार करती है। परिवहन नोड्स की उपस्थिति ऐसे क्षेत्रों को होटल, कार्यालयों, लॉजिस्टिक्स पार्क और संस्थागत विकास के लिए आदर्श बनाती है। कभी-कभी, चौड़ाई और कनेक्टिविटी वर्तमान परिवेश से अधिक महत्वपूर्ण होती है, क्योंकि बुनियादी ढांचा भविष्य की मांग को बढ़ाता है। यह विशेष रूप से भारतीय स्थिति में स्पष्ट है, जहां गुड़गांव का विकास उदाहरणात्मक है: इसकी शुरुआत दिल्ली-गुड़गांव एक्सप्रेसवे, साइबर सिटी और ज़ोन अपग्रेड अधिसूचनाओं के साथ हुई। विकास योजनाओं की घोषणा के बाद नवी मुंबई अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डे के आसपास की भूमि के मूल्य में बड़ी वृद्धि देखी गई। जेवर हवाईअड्डा परियोजना कार्यान्वयन चरण में पहुंचने के बाद यमुना एक्सप्रेसवे क्षेत्र में भूमि में रुचि फिर से बढ़ी।पर्यटन, आस्था और शहर का अर्थशास्त्रपर्यटन और आस्था से प्रेरित शहरों का पैटर्न एक जैसा है लेकिन अलग-अलग है। पिछले कुछ समय में, अयोध्या, तिरूपति, शिरडी और उज्जैन जैसी जगहों पर पहुंच मार्गों, मंदिर गलियारों, पार्किंग क्षेत्रों और आतिथ्य समूहों के पास भूमि की सराहना देखी गई है। जैसे-जैसे लोगों की संख्या बढ़ती है, होटल, खाद्य सेवाओं, परिवहन और रसद की मांग वाणिज्यिक भूमि की स्थायी मांग पैदा करती है। आवासीय क्षेत्रों को भी लाभ होता है, लेकिन गतिविधि केंद्रों के पास वाणिज्यिक और मिश्रित उपयोग वाली भूमि आमतौर पर आगे रहती है। एक बार फिर, बड़े पैमाने पर निर्माण से पहले भूमि का मूल्य बढ़ जाता है।भूमि का महत्वकृषि भूमि का भारतीय बाजार तीन कारणों से एक बार फिर सुर्खियों में आ गया है। सबसे पहले, अधिकारियों द्वारा निर्धारित मास्टर प्लान में कुछ सुधार हुआ है। दूसरे, सरकार द्वारा बुनियादी ढांचे पर खर्च बड़े पैमाने पर क्षेत्रीय कनेक्टिविटी के परिदृश्य को बदल रहा है। तीसरा, पर्यटन, सेवाओं और संस्थानों जैसे अन्य क्षेत्रों के उदय ने व्यावसायिक भूमि की मांग को जन्म दिया है। सच्चाई यह है कि अधिकांश निवेश पोर्टफोलियो में, रियल एस्टेट अभी भी चुनौतीपूर्ण है क्योंकि यह मासिक आय के मामले में अदृश्य है, हालांकि नियमों के संदर्भ में इसकी जटिलता के कारण यह कम चुनौतीपूर्ण होता जा रहा है। अक्सर, अचल संपत्ति की अनदेखी का मतलब भविष्य में केंद्रित मूल्य के शुरुआती संकेतकों की अनदेखी करना है।शहरों का भविष्य पढ़नाभूमि का संबंध अल्पकालिक व्यापार से नहीं है। यह गेम खेलने से संबंधित है जिस तरह से शहरी संरचनाओं को विकसित करने की योजना बनाई गई है। ऐसे देश में जो शहरीकरण की अगली पीढ़ी को ज्यादातर दुर्घटना के बजाय योजना के माध्यम से अनुभव करेगा, भूमि अंतिम अचल संपत्ति मूल्य का पहला और सबसे अच्छा संकेत बनी रहेगी, भले ही यह आम तौर पर सबसे खराब समझा जाता है। भूमि को समझने का अर्थ अंततः भारतीय शहरों के भविष्य को समझना है।